Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (VDDK) 02.10.2024 tarihli aldığı kararlardan birisi de, arsasını kat karşılığı müteahhitlere vererek aldıkları daire ve ofisleri satan arsa sahiplerinin vergilendirilmesi ile ilgili. Danıştay verdiği bu kararlarla, yıllarca tartışması devam eden ihtilaflı önemli bir konuyu daha çözüme kavuşturdu, son noktayı koydu! Bu kararla, arsasını daire/işyeri karşılığı müteahhitlere veren arsa sahiplerini de oldukça rahatlattı. Şöyle ki, ARSA ALIŞI ve daire/işyeri satışı arasında beş yıllık zaman varsa satıştan doğan kârlar vergilendirilmeyecek.

Bu konudaki vergi dairelerinin uyguladığı yasal mevzuat hali hazırda nasıl?

1) Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa payı teslimi

Gerçek kişilerin gayrimenkulleri (ev, arsa gibi) iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak kabul ediliyor ve gelir vergisine tabi tutuluyor. Taşınmazın 5 yıllık süre geçtikten sonra satılması durumunda elde edilen gelir, vergiye tabi bulunmuyor. Arsanın iktisap tarihi ile müteahhitlerle eş zamanlı karşılıklı faturalaşmanın yapıldığı tarih arasında geçen süre 5 yılın altında kalıyorsa, o zaman arsa sahiplerinin arsa payı devrinden kaynaklanan kazançları değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunuyor.

2) Arsa payı karşılığı müteahhitlerden alınan konut/iş yerlerinin satışı

Arsa sahipleri “5 yıllık” süreyi biliyor, “Arsayı aldım, 5 yıl geçtikten sonra müteahhide verdim. Ne zaman satarsam satayım vergi yok” diyorlar.

Ancak, Maliye’nin görüşü tam aksi yönde! Maliye; arsa sahiplerinin arsa payı karşılığında müteahhitlerden aldıkları konut/iş yerlerini arsadan bağımsız yeni bir iktisap olarak kabul ediyor ve bu şekilde iktisap edilen konut/iş yerlerinin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, bu konut/iş yerlerinin tapuya tescil edildiği tarihi esas alıyor.  Yani, arsa iktisabındaki 5 yıllık süreyi, arsa payı karşılığı alınan konut/iş yerlerini yeni iktisap olarak kabul etmek suretiyle yok sayıyor, arsa payı karşılığı alınan konut/iş yerlerinin 5 yıllık süre süre içinde satışında vergi alıyordu.

Danıştay VDDK bu kararların tamamını arsa sahipleri lehine bozdu!

Danıştay VDDK, arsa karşılığı müteahhitlerden alınan konut/işyerlerinin arsa sahipleri tarafından satılmasının arsanın değerlendirilmesi olarak kabul edilmesi gerektiği, ortada ticari bir organizasyonun varlığı ve gayesi söz konusu olmadığından, bu konut/iş yerlerinin satışının ticari faaliyet olarak kabul edilemeyeceği ve vergilendirilemeyeceği görüşünde karar verdi.  (Danıştay VDDK’nın 02.10.2024 tarihli ve E.2023/881, K.2024/874,  26.04.2024 tarihli ve E.2022/1100, K.2024/404 sayılı kararları).

Konu ile ilgili olarak verilen kararlar şu şekilde özetlenebilir:

“Maliki olduğu arsalara inşaat yapılması sonucunda edindiği bağımsız bölümleri zaman içinde satan davacının elde ettiği gelirin büyüklüğü, hukuken bu faaliyetin ticari olarak nitelendirilmesi için yeterli bir sebep oluşturmaz. Davacının arsası üzerinde tek bir daire inşa edilip satılsaydı, bunun satışından elde edilen gelir nasıl ki ticari kazanç olarak nitelendirilemeyecekse, birden çok taşınmazın satışının da ortada ticari organizasyonun varlığına dair hiçbir işaret yokken ticari olarak nitelendirilmemesi gerekir… Bu nedenle, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca edindiği bağımsız bölümlerin farklı yıllarda satışından el edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesine olanak bulunmadığından, cezalı tarhiyatlarda hukuka uygunluk bulunmamaktadır.”

Kısaca; Danıştay VDDK ve onayladığı kararlarından anlaşılan, arsa karşılığında alınan konut/iş yerlerinin yeni bir iktisap olarak kabul edilemeyeceği, bu nedenle söz konusu konut/iş yerlerinin satışında değer artış kazancı elde edilip edilmediğine arsanın iktisap tarihi ile elede edilen dairelerin satış tarihi arasında 5 yıllık zamanın geçip geçmediğine bakılarak karar verilmesi gerektiği yönündedir.