Konutta kira artışını sınırlayan karar Resmi Gazete ‘de yayımlandı. 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen sözleşmelerde, kiralara yüzde 25'in üzerinde artış yapılamayacak.

Kira bedeli artışları için getiren bu yeni yasal düzenleme; enflasyon artışları, asgari ücret zamları göz önünde bulundurulduğunda hem ev sahipleri hem de kiracılar için bir takım sorunları ve mağduriyetleri beraberinde getirmiştir.

Kira artışlarını düzenleyen Türk Borçlar Kanunu 344/1. Maddesi : ‘’ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır’’ demektedir.

2022 yılı Tüketici Fiyat Endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalaması %70,36 olarak belirlenmiştir. Yani, yeni düzenleme olmasaydı kira artışlarında uygulanacak olan yasal sınır %70,36 olarak kabul görecekti.

Yeni düzenlemeye göre, kira artışları için uygun görülen  %25 oran sınırı ile, TÜFE ortalaması olan %70,36 arasında bulunan fark, ülkemiz kira piyasasında ki artışlarla birlikte değerlendirildiğinde ev sahiplerini de kiracıları da etkilemiştir.

Önemle belirtmek gerekir ki, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilecek kira sözleşmelerine getirilen %25 oranında artış sınırlaması, 5 yılın altında olan kira sözleşmeleri için geçerlidir. Yani, kira ilişkisi 5 yılın üzerinde ise açılacak kira tespiti davası ile: yıllık TÜFE ortalaması ve emsal kira bedelleri Hâkim tarafından takdir edilerek uygun kira bedeli belirlenecektir.

İzah edilen bu durum neticesinde, kira sözleşmelerinin nasıl sona ereceği hususu hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından bir sorun haline gelmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu Madde 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayıldığını belirtmiştir.

Yani, kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması gerekçesi ile ancak kiracı, önceden bildirim yapmak koşulu ile kira sözleşmesini sonlandırabilirler.

Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesi yapıldığını farz edersek, kiracı bir yıllık sürenin dolmasından 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Ev sahipleri 1 yılın dolması nedeniyle kira sözleşmesini sonlandıramaz.

Ancak belirtmek gerekir ki uygulamada; ev sahipleri kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhütnamesi hazırlamaktadır. Tahliye taahhütnamelerinin gerekli yasal şartlara uygun olması halinde, ev sahiplerine taahhütnamede belirtilen tahliye tarihini uygulama hakkı vermektedir.

Tahliye taahhütnameleri dışında, ev sahipleri için kanun ‘’ On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.  ‘’ demektedir. Yani ev sahiplerinin, kira sözleşmesini sona erdirmesi için on yıllık uzama süresini beklemesi gerekir.

Bu durumun istisnaları aşağıdaki gibidir:

• Kiraya Verenin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye(Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, bakmakla yükümlü olduğu kişiler)
• Yeniden İnşa Veya İmar Sebebiyle Tahliye
• Kiracının kirayı ve yan giderleri ödememesi

Ancak belirtilen durumların ihtar ve davlarının belirli süreler ile sınırlandırılması dikkate alındığında; ayrıca kiraya verenin belirtilen tahliye nedenlerini ileri sürmesi halinde, ileri sürdüğü tahliye nedenin somut ispatı gerektiği gibi, kiraya verenin gerçekte belirtilen durumlar olmamasına rağmen bu yollara başvurmuş olması kiracıya tazminat hakkı vermektedir.  Bu konuda, alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınması gerekir.

Netice olarak, ev sahipleri tahliye taahhütnamesi bulunmuyorsa veya mevcut tahliye taahhütnamesi yasal şartları taşımıyorsa kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması ile kiracısını tahliye edemez. Kira sözleşmesinde belirtilen kira süresinin dolması kiracı açısından bir fesih nedeni olabilir. Bunun dışında ev sahiplerinin on yıllık uzama süresini beklemesi gerekir. Ancak, gereksinim , yeniden inşa , imar ve kiranın kira ve yan giderleri ödenmemesi sebepleri kiraya veren açısından  on yıllık uzama süresinin istisnasıdır.